분양권 양도소득세 계산기 바로가기 / 사용방법
최근 정부에서 집값 안정화 정책을 내놓으면서 이미 주택을 보유한 사람들에게 세금을 더 부과하겠다고 밝혔습니다. 그 방침 중 하나가 바로 양도소득세(양도세) 확대 적용인데요.
안그래도 대출 받아 겨우 매매한 주택과 분양권에 대한 양도세 정책이 강화되면서 주택 보유자에 대한 세금 부담이 더욱 커졌습니다.
분양권 양도소득세 계산기 바로가기 및 사용방법은 아래를 통해 확인하실 수 있습니다.
분양권 양도소득세란?
양도소득세란, 주택이나 분양권을 구매한 후 나중에 다시 판매를 할 때, 시세 차익에 대해 세금을 부과하는 것입니다. 예를 들어 5억에 산 집이 9억이 되면 4억의 시세차익이 남고 이 4억에 대한 세금을 매기는 것입니다.
2019년 12월 16일, 정부의 부동산 대책에 의해서 실제 주택보유자에 대한 양도세가 크게 변화했는데요. 양도소득세 제도는 주택과 분양권 모두에게 동등하게 적용됩니다.
2020년 말일까지는 일종의 유보기간을 주는데요. 현재 보유기간에 따른 분양권 양도소득세율은 1년 미만 보유시 40%, 1년 이상시는 기본세율을 따릅니다.
다만, 2021년부터는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상시 기본세율로써 의무적으로 보유해야하는 기간이 길어졌습니다.
그리고 서울, 과천 등 조정대상지역은 분양권 전매 시 보유기간과 무관하게 50%의 양도세가 적용됩니다. 또한 다주택의 경우 보유기간별 세율을 각각 적용하되, 조정대상지역에 한해서는 2주택 보유자는 +10% 과세, 3주택 이상 보유자는 +20% 과세가 적용됩니다.
이렇게 복잡한 양도세 계산과정과 적지 않은 금액때문에 절세를 위해 세무사와 간단하게라도 상담받아 보는 것이 가장 좋습니다.
다음으로는 양도소득세 기본세율 표를 확인하겠습니다. 기본세율은 과세표준구간에 따라 최소 6% 부터 42% 까지 크게 차이가 나는데요.
과세표준 금액은 양도소득세 적용금액(시세 차익) - 기본공제 금액(250만원)으로 계산할 수 있습니다. 그리고 양도소득세는 이 과세표준에 해당 세율을 곱한 후 누진공제액을 빼주면 됩니다.
[예시]
양도가액(주택/분양권 판매금액) : 9억
취득가액(구입 당시 주택/분양권 금액) : 5억
필요경비(복비, 취득세 등) : 1500만원
보유기간 : 2년
-> 9억-5억-1500만원-250만원(기본공제액)=3억 8천 250만원
-> 3억 8천 250만원 x 40% - 2540만원 = 1억 2천 760만원
분양권 양도소득세 계산기 바로가기
※ 분양권 양도소득세 계산기는 국세청 홈택스 계산기, 양도소득세계산기 등을 이용하시면 편리하게 계산할 수 있습니다.
먼저 국세청 홈택스의 분양권 양도소득세 계산기 사용방법을 알아보겠습니다. 홈택스로 접속하신 후 양도소득세 종합포탈로 들어가시기 바랍니다.
그 다음, 중간에 있는 '양도소득세 미리계산(모의계산)'을 클릭하시면 양도세 계산기로 이동합니다.
실지거래가액 자산종류 선택 시는 일반분양권/재개발건축입주권을 선택하면 됩니다. 우측에 있는 계산하기 버튼을 클릭하시기 바랍니다.
참고로 부동산 양도세 계산기는 비로그인, 일반 분양권 양도세 계산기는 로그인이 필요합니다. 따라서 계산기 사용 전 공인인증서를 지참하신 후 따라오시기 바랍니다.
그 다음 본인이 가지고 있는 분양권 정보를 자세하게 입력하시면 됩니다. 양도일자, 취득일자, 부동산 소재지, 양도가액 및 취득가액, 실제필요경비를 차례대로 입력하세요.
부동산 소재지의 경우 앞서 살펴 본 투기과열지구 등의 조정대상지역 파악을 위해 꼭 입력해야 합니다. 필요경비는 취득세, 매각차손, 세무사 및 중개사 수수료, 개조비용 등이 있으며 이를 잘 활용하셔야 절세할 수 있습니다.
위 분양권 양도소득세는 제가 예시로 입력한 것인데요. 정보를 잘 입력하셨다면, 16번 항목의 납부할 세액을 보시면 됩니다.
또한 9번의 세율은 앞서 설명드린 주택 및 분양권 보유기간, 조정대상지역 유무, 차익에 대한 과세표준 구간에 따라 정해집니다.
다만, 국세청 홈택스 양도소득세 계산기가 공인인증서나 기타 과정때문에 사용이 번거로울 수 있습니다. 인터넷에는 보다 간단하게 차익과 보유기간만 입력하면 계산할 수 있는 곳도 많습니다.
인터넷에서 분양권 양도소득세 계산기를 찾으신 후 아무거나 찾아서 접속하시면 되며, 제가 사용해본 결과 모두 기능상 큰 차이가 없었습니다.
별도의 로그인이 필요 없이 바로 여러분이 보유한 주택 또는 분양권에 대한 정보를 입력하시기 바랍니다. 보유기간과 양도 및 취득가액은 공시지가가 아닌 실거래가 기준으로 입력하셔야 합니다.
양도일자가 현재 계산 시점보다 미래인 경우에는 쉽게 양도가액을 예상할 수 없으므로 시세를 참고하여 대략적인 예상치만 입력하시기 바랍니다.
모든 정보를 입력하신 후 계산하기 버튼을 클릭하시면 결과를 확인할 수 있습니다. 가장 아래의 총납부할 세금이 나오는데요.
분양권 양도소득세 계산기는 사용 당시 양도소득세율과 보유기간 정책, 주소지에 따라 추산 납부세액이 상이할 수 있으니 참고용으로만 확인하시기 바랍니다.
오늘은 분양권 양도소득세 계산기 사용방법에 대해서 알아보았습니다. 전매시 가장 중요한 절세 팁은 필요경비를 늘리거나 아예 장기보유를 하여 장기보유특별공제를 노리는 수 밖에 없습니다.
적은 금액이면 상관 없지만, 시세 차익이 커서 양도세가 크게 나오시는 분들은 세무사와 상담하여 한시라도 절세 혜택 방법을 알아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
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